****服务采购及保障方案
意向公开
****年度
目录
*、岗位需求及预算
（*）岗位人员需求
（*）岗位人员资质要求
（*）预算金额
*、服务概况
*、****服务内容及标准要求
（*）委托****公司完成区域内房屋建筑及其附属设施设
备的*星维护维修
（*）委托****公司完成指定区域的环卫保洁
（*）委托****公司指定区域内的绿化管护
（*）委托****公司完成指定区域的供暖保障
（*）委托****公司完成指定区域的安保管理
*、综合服务标准及要求
（*）服务场所标准要求
（*）客户服务标准要求
（*）房屋本体及附属设施养护维修标准及要求
（*）创新要求
（*）适应性改造措施要求
（*）保障管理举措要求
*、费用组成及结算方式
（*）费用组成
（*）结算方式
*、****考评及奖惩
（*）****考评
（*）考核奖惩
*、岗位需求
（*）岗位人员需求
| 类别 |
岗位 |
工种 |
工种 |
服务内容概述 |
服务期限 |
| 类别 |
岗位 |
人数 |
备注 |
服务内容概述 |
服务期限 |
|
综合维修 |
* |
|
负责给排水、供暖设施、电器设备的修缮、管理工作。 |
自进场后*个自然年 |
|
保洁员 |
* |
|
负责院落生活区域的卫生清扫、部分室内卫生清理保洁、窗户清洁及全院垃圾收集、清运工作，对院内污水井疏通、负责道路、场地的日常清扫和冬季清雪。 |
自进场后*个自然年 |
|
绿化工 |
* |
|
负责范围内林带、草坪等的修剪清理、施肥灌溉、病虫害防治苗木补种工作。配合保洁员生活区域卫生卫生清扫、全院垃圾的收集、清运工作、负责道路、场地的日常清扫和冬季清雪 |
每年*月中旬至**月中旬负责绿化。**月下旬至次年度*月份负责清雪 |
| 公共**** |
项目经理 |
* |
|
负责****工作统筹、协调、组织****开展。 |
自进场后*个自然年 |
|
安保人员 |
* |
*班倒 |
负责门卫值班、营区巡逻、门岗清扫 |
自进场后*个自然年 |
| 总计 |
总计 |
**人 |
**人 |
**人 |
**人 |
（*）岗位人员资质要求
—*—
*、项目经理
①年龄：**岁至**岁。
②学历：专科及以上学历。
③资历：具有*年以上政府、军队、企事业单位相关从业经
验（需提供相应工作证明资料）。
④其他：身体健康，无身体疾病；具备良好的心理素质；普
通话标准，交流顺畅；具备统筹协调、独立思考的工作能力。
*、综合维修（水电暖）
①年龄：**岁至**岁。
②资历：具有*年以上水电暖维修行业从业经验或具有水暖
行业部门颁发的操作证及*年以上的相关从业经历。
③其他：身体健康，无身体疾病；具备良好的心理素质；普
通话标准，能够交流顺畅；能独立开展水暖维修工作。
*、保洁员
①年龄：**岁以下。
②其他：身体健康，无身体疾病；具备良好的心理素质；普
通话标准，能够交流顺畅。
*、绿化工
①年龄：**岁以下。
②其他：具备绿化管线、配件维修能力；身体健康，无身体
疾病；具备良好的心理素质；普通话标准，能够交流顺畅。
*、安保人员
—*—
①年龄：**岁以下。
②其他：身体健康，无身体疾病；具备良好的心理素质；普
通话标准，能够交流顺畅；有基本的救护常识和能力。
（*）预算金额****元。
*、服务概况
区域内****服务采购项目位于********区，院落总占地
面积约***亩，道路面积约****平方米，场坪面积约*****平
方米，绿化面积约****平方米，房屋面积约*****平方米，建
筑面积*栋。
*、供水：市政供水，排污井道约**个。
*、供暖方式：属市政供暖，无相关设施设备。
*、供电方式：市电供应，配电室*个（配电柜*组）变压
器*台。
*、绿化养护方式：区域内绿化面积****平方米，包括区域
林木枝叶修剪，苗木补种。
*、安保服务：承担营区门卫值班及院落巡逻安全。
*、****服务内容及标准要求
（*）委托****公司完成区域内房屋建筑及其附属设施设备
的*星维护维修
下列维修内容不坏不修，即坏即修。维修材料均由甲方提供。
屋顶护栏及装饰部分墙体维修更换；上屋顶登梯维修更换；
室内外消防管道、消防栓、消防阀门维修更换；排气管维修更换；
—*—
各类隔断维修更换；石膏线修补；窗帘轨道维修及更换；罗马杆
维修及更换；各类门窗（含各类库房门）、锁具、纱窗等维修更
换；马桶及辅件维修、更换；蹲便器及控制阀、高低位水箱等辅
件的维修更换；小便池（含感应器）等辅件的维修更换；盥洗台
（盆）及辅件的维修更换；洗菜盆及辅件维修更换；楼梯各类材
质扶手维修维护；楼梯台阶维修维护；*星太阳能及其配件维修
更换；电热水器及其配件维修更换；室内外供水管道及阀门维修
更换；室内外排水管道及阀门维修更换；室内外排水管道疏通；
室内外雨水管道疏通；室内外落水管维修更换；排水、给水、雨
水、消防井（含井盖）维修更换；散水维护维修；雨水篦子维修
更换；各类水龙头的维修更换；地漏更换；淋浴喷头、支架、阀
门、软管等辅件维修更换；供水中心设施设备维修维护、增压泵
维修更换；污水池彻底吸污清理（及时吸污清理，每季度至少*
次）；室内外低压用电线路、灯具、开关、插座等更换维修；处
置高低压配电柜等相关供配电设施故障；晾衣房及附属设施维修
维护；其他房屋、营房设施*星维护维修项目（根据实际情况确
定）。
*、服务标准及要求
（*）土建类、装修类项目维护维修标准及要求：①使用材
料材质符合国家标准。②维修部位强度、密实度符合国家标准。
③各类更换安装设施设备、*部件安装紧固、无松动。
（*）用电设施设备类项目维护维修标准及要求：①用电设
—*—
施设备维修维护人员必须为获得初级电工资格以上的人员。②电
线接头防漏电封皮缠绕严密，电线、插座、开关、灯座安装稳固
无松动。③如遇埋入墙体无法维修的线路，需重新铺设明线，所
有重新铺设的用电线路符合安全标准。④用电器具安装符合安全
标准，安装完毕后由住户确认安全性后方可离开住户。⑤废弃电
线、灯具、插座、开关拆除干净，防止与在用用电器具混淆造成
人为事故差错。
（*）上下水管线（含消防管）类项目维护维修标准及要求：
①输水顺畅，无异物堵塞。②无污染物渗入、出。③管壁完好无
破损、无水流渗出。④按原设计埋入深度进行深埋，深埋后地面
平整。⑤各类阀门开关良好。⑥排水、给水、雨水、消防井内外
井壁完好无坍塌。⑦各类井盖合盖严密无安全隐患（正常普通成
年人踩踏不能踩翻），如*时无合适尺寸井盖，需用水泥板遮盖
并设置警戒物。
（*）道路、场坪、围墙（网）类项目维护维修标准及要求：
①使用材料材质符合国家标准。②维修部位强度、密实度符合国
家标准。③各类更换安装设施设备、*部件安装紧固、无松动。
④是墙体、围墙（网）无倾斜。
（*）委托****公司完成指定区域的环卫保洁
*、服务范围及内容
①机关办公楼楼道及卫生间的保洁卫生，每周清扫拖抹楼道
地面、扶手栏杆、门窗、公示栏、电箱等*次，垃圾每日清拉干
—*—
净，同时确保室外（含附属绿化带，连接场坪、道路，晾衣房）
无明显杂物及生活垃圾（含积雪）。
②区域内室外大垃圾桶、小垃圾桶（果皮箱）的垃圾清运，
每日至少清理清运*次，并定期消毒。
③每日至少清扫、清运*次指定道路路段的路面及道路*侧
树沟内垃圾。
④负责雇佣垃圾清运人员和车辆，每*日至少清运垃圾转运
站垃圾*次。如垃圾转运站垃圾较多，需增加清运次数确保垃圾
转运站干净清洁。
⑤每日至少清理垃圾转运站*次。
⑥遇雨雪天气时，及时清扫指定路段路面的杂物、积雪。
⑦负责文体活动室、午间休息用房、院落室外卫生清理。
*、服务标准及要求
①楼道地面、扶手、门窗、公示栏、电箱洁净。楼前后、通
道地面干净，垃圾日产日清垃圾箱无积存。
②大小垃圾桶、果皮箱、茶水桶满度不得超过**%，清倒垃
圾要及时运到规定的垃圾收集点，如遇有垃圾装满溢出的情况，
立即清扫清运。
③清扫清运完毕后大小垃圾桶*周不得有散落垃圾。
④大垃圾桶停放位置处油渍、污渍及时清理。
⑤垃圾运输过程中掉落的垃圾****公司必须及时清扫清运
干净。
—*—
⑥垃圾必须清运至指定的垃圾堆积地点。
⑦清扫区域内道路路面、场坪上无明显垃圾，不得出现垃圾
堆积的现象。
⑧路面不得有大面积的积雪、积水、淤泥等。
（*）委托****公司指定区域内的绿化管护
*、服务范围及内容
****绿化管护范围内所有绿地、林地及防风林的日常管护，
对绿化管线和附属设施设备的检查维修和改造等管理工作。主要
包含：
①林地、绿地等绿植的日常灌溉、施肥、除草、修剪、防病、
防虫害。
②道路*侧乔木嫩枝嫩芽修剪。
③各类绿地、灌木定期修剪（含草坪、花灌木等）。
④绿化相关阀门、喷头、增压泵等设施设备维护检修。
⑤区域内行道树沟、花苗等杂草清除。
⑥输水渠道定期维护清理。
*、参考城市园林绿化条例，中华人民共和国国务院令第***
号，第***号，****修订版。结合国家城市园林绿化条例及区
域内管理实际，另行说明如下：
①每周巡视*次绿化设施设备，确保水井、水泵（含水泵、
井管、泵管等附属设施）、检查井、管线、阀门等设施设备良好
运行，出现故障及时排除，不得影响区域绿化灌溉工作。
—*—
①*楼门厅：墙面清洁光亮，地面无纸屑和水迹。墙面、转
角及墙踢脚等处无明显污垢和积尘。
②楼道、楼梯：门面、门框、门背等无油迹和积尘。金属门
饰、门锁、门附件等光亮无锈斑和污迹。地面、窗台及上下*周
接缝处等无明显污迹、霉斑和蜘蛛网。
③楼外道路及设施：道路*侧无杂物堆放，路面整洁；共
用设备设施等表面无积尘。
④雨雪天气清洁：路面积水、积雪清扫及时。
**、生活垃圾收集清运
①实行生活垃圾分类收集。
②配置密闭式垃圾收集容器，有分类标识。居住****塔楼按
楼栋或单元设置垃圾收集容器。
③定期清洗垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每周至少清洗*
次，每周喷洒*次杀虫药。
④每日清运*次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆
乱倒。
**、工作检查与记录
①每日检查*次清洁质量，做好记录。
②每季度全面检查*次清洁质量，做好记录。
③清洁档案资料齐全，相关服务记录及时归档。
（*）绿化养护
*、基本要求
—**—
①绘制绿化现状平面图，建立苗木绿植台帐、重点区域、重
要树木管理档案，实施动态管理。
②绿化养护设备、工具台账完善。
③绿地无改变用途、堆放杂物、破坏、践踏、占用等现象。
④绿化作业产生的垃圾应专门及时清理干净。
⑤绿化药剂、肥料使用、存放实施计划管理，记录完整，废
弃物处理符合相关规定。
⑥绿化养护作业有安全防护管理措施，包括打药前安全提示
工作。
⑦绿植根据分布的地域、养护周期，在生长期参照*、*级
养护标准执行，休眠期做好相关防冻措施。
⑧编制年度绿化养护措施和工作计划。
*级绿化标准服务范围及要求：办公用房周边、区域内主干
道、区域内主要出入口。
①乔木植株生长健壮，树冠完整，出现死亡或缺株后应及时
补栽，生长季节叶片保存率高于**%。
②灌木植株生长健壮，枝叶丰满，主枝分布均匀合理，观赏
效果好，符合植物品种的造型特点。
③绿篱和色块造型整齐美观，轮廓清晰，高度*致，修剪及
时，出现死亡或缺株应及时补栽。保存率高于**%，年成活率高
于**%。
④地被和花坛植物：地被植物覆盖率高于**%，花坛植物死
—**—
亡率超过*%后能及时补栽更换。
⑤草坪整齐，草坪区域覆盖率高于**%。
*级绿化标准养护管理
①制定灌溉计划，采用节水灌溉设备和措施，有效利用雨水
资源；在萌芽前、秋季、入冬前浇水，其他时间根据植物种类、
生长情况和土壤情况合理安排灌溉。
②乔木、灌木、地被、草坪、花坛植物等根据生长情况追肥；
通过有机覆盖等方法，逐年增加土壤有机质。
③病虫害防治。采取预防为主，综合防治的方针，及时掌控
病虫害的发生情况，尽量采用生物、物理方法有效防治病虫害。
④乔木每年整形修剪，夏季、冬季各修剪*次；灌木和草坪
及时修剪，保持良好的造型，草坪生长季不高于****。
⑤重点区域的绿地增加除草次数，发现大面积杂草及时清
除。
⑥绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物应及时清理。
*级绿化标准服务范围及要求：公寓住房、配套用房及场地、
区域内支线道路等。
①乔木植株生长良好，树冠基本完整。
②灌木植株生长良好，主枝完整。
③绿篱和色块植株生长良好，轮廓清晰，高度*致，修剪和
补种及时。
④草坪整齐，无大面积裸露枯死。
—**—
*级绿化标准养护管理
①有计划地进行浇灌。
②花坛、灌木根据生长情况进行追肥。
③病虫害防治。根据病虫害发生规律，针对不同植物采取相
应的防治措施，严禁使用高毒农药，绿植无明显病虫害现象。
④乔木、灌木根据生长周期及时修剪。
⑤草坪保持整齐美观。
⑥绿地内无杂物、废弃物，绿化作业产生的垃圾和绿地内的
垃圾杂物及时处理。
（*）活动场服务
①篮球场：活动场地巡视定期清洁，及时清理场地内垃圾、杂物，
保持环境干净整洁。草坪养护参照绿化*级标准。
②田径场：场地定期巡视清洁，及时清理场地内垃圾、杂物，
保持环境干净整洁。草坪养护参照绿化*级标准。
（*）创新要求
（*）管理创新
引入先进理念和作业工具，实现****服务全过程管控。
（*）服务创新
针对区域内和保障需求，创新管理模式，提供生活配套服务
和社区文化活动等服务，满足合同签订单位（使用单位）的服务
需求。
（*）技术创新
—**—
借助互联网/物联网、节能环保、智能化等先进技术设备，
提升****服务水平和效率。
（*）适应性改造措施要求
（*）安全保密举措
明确涉密区域及保障内容。
①按保密等级划分区域，根据保密等级和保障需求实施保障。
②暂不统筹纳入****社会化保障区域机关楼办公室室内及
第*结算室大厅。
③密级较高或与指挥平台连在*起的安防系统，不得实施社
会化保障。
（*）明确引入企业保密责任义务
①依据《中国人民解放军保密条例》建立保密制度，制定保
密信息种类、保密规定、保密培训等措施。
②明确****服务企业负有保守军事秘密的义务，签订保密协
议，承担保密责任，项目负责人是保密工作的第*责任人。
③明确****服务智能化系统的信息资源保密级别、共享等级、
管理权限，签订信息安全管理协议书。
（*）强化服务人员保密意识和措施
①服务保障人员动态管理，入职前上报合同签订单位审核，
每月组织不少于*次保密教育，重点岗位服务人员每年至少*次
政审和保密作业考核，不符合者撤出该岗位。
②信息化最高管理权限由合同签订单位负责，涉及区域内、
—**—
合同签订单位、使用单位（住户）的相关资料电子化管理运用的，
不得进入互联网，专人保管。
③区域内内禁止定位、拍摄关键地点或训练照片，不得进行
采访、拍照、留影等行为。
（*）保障管理举措要求
（*）房屋及设施设备综合整治
①供电、给排水、供热气、消防等系统存在安全隐患或运行
故障的实施整体整治。
②区域内主干道、运动场地、绿化等存在严重破损坑洼、影
响美观安全的整体修缮、补种。
③梳理营房存在的安全隐患，明确中、大修范围内容和时间。
（*）****配套用房及办公配备
①综合考虑空余营房的位置，合理选定****接待、办公、值
班宿舍、档案存放、物料库房等房屋。
②根据服务需求，对服务用房进行装饰装修，满足使用要求。
③按照军队固定资产的折旧规定，*般不能或不便搬运的办
公家具统*配备，如办公桌椅、档案柜、热水器等由签订合同使
用单位配备，其余如办公用电脑、打印机、对讲机等办公所需设
备。由****服务企业自行配备。
*、费用组成及结算方式
（*）费用组成
区域内****服务费用采取“通用****总承包”，包含：服务人
—**—
员工资+社会保险+商业险+服装折旧费+运营成本费用+管理费+
税金组成。实行包干制的，盈余或者亏损均由****服务企业享有
或者承担；****服务企业不得以亏损为由要求增加费用、降低服
务标准或者减少服务内容。
①水电暖维修整修方面。****管理区域内的公用营房的共用
部位、共用设施设备、水电暖日常维修维护，配件单品及维护用
品由服务单位提报需求参数，合同签订单位（甲方）实施保障。
②保洁清运垃圾方面。主要采取人员保洁人工服务+冬季清
雪（含设备）费用模式，经费组成内容主要包含人工费（含工资、
等内容）、保险金（工伤保险）、人员劳保、税金等内容，运行管
理期间设备运行维护及维修保养所需的各类耗材、材料、垃圾清
运费用等由合同签订单位提供耗材或承担材料费用，污水疏通、
下水道清掏费用由****服务企业派人工负责组织实施，外租相关
设备费用由合同签订使用单位（甲方）负责单独支付费用。
③区域内绿化管护方面。主要采取“按季度转换”模式，绿化
期负责绿化项目，冬季转入清雪保洁项目，经费组成主要包含人
工费（含工资等内容）、保险金（工伤保险）、人员服装、劳保用
品、税金等内容，运行管理期间绿化维护及苗木修剪所需的各类
耗材、工具、草种、树苗耗材等由合同签订使用单位（甲方）提
供。
③营门值班安保管理方面。主要采取“**小时值守”模式，*
小时*班制，经费组成主要包含人工费（含工资等内容）、保险
—**—
金（工伤保险）、人员服装、劳保用品、税金等内容，营门值班
所需安保器具、酒精测试仪、防弹衣、防爆盾牌、对讲机、各类
等统计本、基本生活场所等相关设施设备配备由合同签订使用单
位（甲方）提供。
（*）结算方式
****服务费按季度支付，若****服务企业出现违约、不服从
管理或未按合同约定完成本职业务，合同签订单位可通过单次罚
款、暂扣部分服务款等方式，对****服务企业进行处罚，单次罚
款在年度****费中予以扣减，暂扣服务款的部分延续至下个季度
根据整改情况视情支付。
*、****考评及奖惩
（*）****考评
①合同签订单位每季度组织*次****服务满意度问卷调
查。综合满意率不到**%以上，合同签订单位应当对****服务
企业进行约谈，监督指导****服务企业完成工作改进。
②合同签订单位每年**月份对****服务企业组织*次满意
度调查（按照服务人数的**%进行问卷调查），若总满意度达到
**%，认定满足满意度条件。
③****服务企业定期组织辖内人员技能及绩效考评，对技能
水平不够或绩效管理不达标的人员，应当及时提醒，如有必要将
予以解聘。考评结果应当通报合同签订服务单位。
（*）考核奖惩
—**—
****管理服务考核管理应按照公平、公正、公开、实事求是、
科学合理的原则开展。考核内容、考核标准参照签订的《****服
务采购合同》需求方案和****服务企业承诺执行。
*、****管理服务考核实行分项考核*分制，分值***分。
由合同签订单位和****服务企业共同成立考核小组，对水电管护
及营房*星维修、****保洁及清雪、绿化养护、安保*个方面进
行分项考核，**分以上的为合格，**分（不含）至**分的给予
提醒，**分（不含）至**分的给予限时整改，**分（不含）至
**分的给予记过*次并进行经济处罚（**元/次）（记过*次以
上的，给予通报并清退出场），**（不含）以下的视为不合格，
给予通报并清退出场。
*、考核实行*票否决制。如****服务企业在营区内发生重
大责任事故，造成营区重大安全风险、影响干扰演训演练任务组
织、在社会产生恶劣影响的，所有考核计*分，直接予以通报并
清退出场，并根据问题性质进行处罚。
*、合同签订单位对于服务质量差、用户反映强烈，发生失
泄密和安全等级事故等未按合同条款履约的情形，应当通报当事
****服务企业、国家和地方****管理协会（或承担类似职能的部
门），同时通报联勤保障中心，将该****服务企业拉入军队****
服务黑名单，不得参加****服务采购活动。
*、考核分为即时考核、定期考核、随机抽查考核。无论何
时何种形式的考核，考核结果均应记录在案。
—**—
①即时考核
****服务企业签订合同或按合同要求进场后的第*个月内，
按照合同约定进行即时考核。
②定期考核
****服务企业签订合同或进场作业后的第*个季度开始，原
则上按照合同约定，每月考核*次。
③随机抽查考核
合同履约期间，合同签订单位不定期随机抽查。抽查范围包
含但不限于合同范围，超合同部分抽查考核结果只作为提高****
服务水平，改进****服务方式的参考意见。
*、奖励措施：服务质量好、用户满意度高、综合评价高的
优质****服务企业，在****服务采购时可给予适当加分。
①服务质量好、用户满意度高、综合评价高的优质****服务
企业，可将营区内维修更新改造项目（含营房及设施设备大中修
及更新、改造）委托其组织项目外判。如其本身具备相应资质，
可直接委托其进行项目管理。
②考评结果满意度达**%以上的，可直接与****服务企业签
订续签合同（按规定续签不超过*年）。
*、惩处措施：对于服务质量差、用户反映强烈，发生失泄
密和安全等级事故等未按合同条款履约的情形，由合同签订单位
提出处罚建议，按照供应商管理渠道和权限报采购管理部门统*
作出处罚，通报当事****服务企业、国家和地方****管理协会。
—**—
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